Wynika z tego, że w przypadku dokonania zmian, o których nabywca został prawidłowo poinformowany przed zawarciem umowy deweloperskiej, nabywcy nie przysługuje prawo odstąpienia od umowy
Jak dokonać cesji umowy deweloperskiej Dotyczy: cesji umowy deweloperskiej Stan faktyczny: ——————- Przedłożone dokumenty: umowa Akty prawne: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ( Dz. U. z 2014 r., poz. 121) Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o ochronie danych osobowych ( 2018 poz. 1000) Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego ( 1960 nr 30 poz. 168) Na wstępie wskazuję na ogólne uregulowania umowne. Cesja (zwana także przelewem) to konstrukcja pozwalająca prawna na przeniesienie wierzytelności z umowy na nową osobę. W przypadku umów deweloperskich wierzycielem jest pierwotny nabywca lokalu – zwany także cedentem. Wierzytelnością jest zobowiązanie do zapłacenia określonej kwoty za lokal na rzecz dewelopera (debitora), a nowa osoba, która będzie zobowiązana wobec dewelopera i stanie się w przyszłości ostatecznym właścicielem mieszkania, nazywa się cesjonariuszem. Gdy myślimy o cesji, podstawową rzeczą na którą powinniśmy zwrócić uwagę jest to, czy umowa mówi o zgodzie dewelopera na jej dokonanie. Jeżeli deweloper wyrazi zgodę na cesję (podczas lub po podpisaniu umowy deweloperskiej), umowa cesji praw z takiej umowy powinna zostać dokonana w formie aktu notarialnego. Dokonując cesji (umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej) należy pamiętać o kosztach. Pierwszą kwestią jest podatek, który będzie wyższy. Tu należy pamiętać, że cesja to obrót nieruchomością, która znajduje się już na rynku wtórnym. Nabywca nie będzie więc objęty preferencyjnymi stawkami podatku jak nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym. Przelew to sprzedaż praw majątkowych i ustawodawca będzie traktować go jako źródło naszego przychodu. Dlatego też transakcja cesji objęta jest ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (nawet 32 proc.). Odnosząc się do konkretnych postanowień umownych. W umowie należy przeredagować par. 4, gdyż jest niezrozumiały: § 4. Pełnomocnik Dewelopera oświadcza, że resztę ceny sprzedaży p. ……………. w kwocie ……………….. zł (………………………..), w terminie najpóźniej do………. (……) na indywidualny rachunek Nabywcy numer: …………………………. prowadzony przez Bank. Paragraf 3 i 4 dotyczą rozliczeń między stronami, ale powinno zostać to zapisane w ten sposób, że lub deweloper zwraca pierwotnemu nabywcy wpłaconą kwotę a Pani wpłaca deweloperowi całość kwoty (należy ustalić terminy – czy są zgodne z umową deweloperską) lub wpłaca Pano deweloperowi resztę kwoty a kwotę wpłaconą pierwotnie zwraca Pani pierwotnemu nabywcy – z przedstawionego stanu faktycznego w e-mailu, wynika że taki wariant Państwo wybierają. Jak dokonać cesji umowy deweloperskiej Należy zmienić postanowienie pełnomocnictwa pkt 10 b. Takie postanowienie stanowi klauzulę niedozwoloną zgodnie z wykazem UOKiK: „Kupujący oświadczają nadto, że w ramach wszelkich udzielonych tymże aktem pełnomocnictw – stosownie do treści art. 108 Kodeksu Cywilnego – pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w ich imieniu, może też reprezentować wszystkie strony czynności prawnej, a ponadto, że – stosownie do treści art. 106 Kodeksu Cywilnego – może udzielać dalszych pełnomocnictw” – klauzula numer 4561 Jeżeli otrzymamy również umowę deweloperską będziemy mogli w całości zweryfikować prawidłowość postanowień. Ponadto, należy podkreślić że dokonując cesji trzeba pamiętać o kosztach. Pierwszą kwestią jest podatek, który będzie wyższy. Tu należy pamiętać, że cesja to obrót nieruchomością, która znajduje się już na rynku wtórnym. Nabywca nie będzie więc objęty preferencyjnymi stawkami podatku jak nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym. Przelew to sprzedaż praw majątkowych i ustawodawca będzie traktować go jako źródło naszego przychodu. Dlatego też transakcja cesji objęta jest ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (nawet do 32 proc.), a od samej cesji należy zapłacić pełny 23-proc. VAT. Jak dokonać cesji umowy deweloperskiej Ta strona używa ciasteczek (cookies), dzięki którym nasz serwis może działać się Więcej
Przelew wierzytelności (cesja wierzytelności) polega na zawarciu umowy, w wyniku której zmienia się osoba, której dłużnik powinien zapłacić. Dotychczasowy wierzyciel na podstawie umowy z nowym wierzycielem przenosi na niego wierzytelności (czyli prawo żądania zapłaty lub spełnienia innego świadczenia), jaka mu przysługuje wobec
Cesja umowy deweloperskiej a PIT. Przychód z tytułu dokonania cesji umowy deweloperskiej nie jest tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów w nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż przedmiotem umowy deweloperskiej nie jest przeniesienie własności nieruchomości lub jej udziału, a zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu. Sprzedaż przez Wnioskodawcę ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 18 analizowanej ustawy. Tak uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 22 kwietnia 2021 r. Czym jest umowa deweloperska? Definicja umowy deweloperskiej została uregulowana w art. 3 pkt 5 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. z 2019 r., poz. 1805; ost. zmiana: z 2020 r., poz. 471 - tzw. ustawa deweloperska). Zgodnie z tym przepisem umową deweloperską jest umowa, na podstawie której: - deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a - nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Przelew wierzytelności może być częścią umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia wierzytelności. Aby w pełni zrozumieć tą definicję trzeba jeszcze wskazać czym jest przedsięwzięcie deweloperskie. Zgodnie z art. 3 pkt 6 ww. ustawy deweloperskiej przedsięwzięciem deweloperskim jest proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1 tej ustawy (czyli prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość), obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami. Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną. Warto podkreślić, że zgodnie z art. 26 ustawy deweloperskiej, umowę deweloperską należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Czym jest cesja umowy deweloperskiej? Cesją nazywamy potocznie przelew wierzytelności, który jest uregulowany w art. 509-518 kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 509 kc wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. A razem z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki. Na podstawie cesji (przelewu) można przenieść (oczywiście najczęściej odpłatnie) np. prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej. Warto tu pamiętać, że umowa deweloperska określa nie tylko prawa (wierzytelności) ale i obowiązki (długi) obu stron. A zmiana dłużnika wymaga zgody wierzyciela (zgodnie z art. 519 kc). Dlatego cesja praw nabywcy (cedenta) z umowy deweloperskiej na inną osobę (cesjonariusza) wymaga zgody dewelopera. Klienci deweloperów chcą dokonać cesji swoich praw i obowiązków z umowy deweloperskiej z różnych powodów - zmiany planów życiowych, kłopotów finansowych, czy po prostu z uwagi na znalezienie korzystniejszej oferty innego dewelopera. Trzeba wiedzieć, że cesja (praw i obowiązków z) umowy deweloperskiej wymaga co do zasady jedynie formy pisemnej ale eksperci sugerują, że korzystniej (zwłaszcza dla cesjonariusza) jest zrobić to w formie aktu notarialnego, tak jak to przepisy ustawy deweloperskiej wymagają od samej umowy deweloperskiej. Czy cesja umowy deweloperskiej jest przeniesieniem praw do nieruchomości? Nie. Bowiem umowa deweloperska stanowi jedynie zobowiązanie dewelopera do ustanowienia lub przeniesienia prawa własności nieruchomości na nabywcę. Do przeniesienia własności nieruchomości potrzebna jest jeszcze jedna umowa zawarta w formie aktu notarialnego. W momencie podpisana przez dewelopera i nabywcę umowy przenoszącej własność nieruchomości (domu, mieszkania) dochodzi formalnie do nabycia tej nieruchomości przez nabywcę. Przychody z cesji umowy deweloperskiej a PIT - podatek tylko od dochodu Osoba zbywająca prawa nabywcy z umowy deweloperskiej osiąga z reguły z tego tytułu przychód. Bowiem chce uzyskać od cesjonariusza (nabywcy praw z umowy deweloperskiej) przynajmniej równowartość kwot wpłaconych deweloperowi na poczet swoich zobowiązań z umowy deweloperskiej. Organy podatkowe uznają, że przychód osiągnięty przez cedenta (zbywcę praw i obowiązków z umowy deweloperskiej) z tytułu dokonania cesji umowy deweloperskiej nie jest tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów w nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT). Organy podatkowe wskazują bowiem, że przedmiotem umowy deweloperskiej nie jest przeniesienie własności nieruchomości lub jej udziału, a zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu. Zatem odpłatna sprzedaż przez cedenta ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (wg skali podatkowej PIT) jako przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 18 ustawy o PIT. Dochody z praw majątkowych podlegają łącznemu opodatkowaniu z pozostałymi dochodami danego podatnika opodatkowanych na zasadach ogólnych, zgodnie z postanowieniami art. 9 ust. 1a ustawy o PIT. Jednak podatek trzeba będzie zapłacić w tym przypadku tylko, jeżeli cedent uzyska dochód, czyli uzyska od cesjonariusza kwotę wyższą, niż suma poniesionych dotąd kosztów dot. zarówno realizacji umowy deweloperskiej, jak i poniesionych przez cedenta kosztów samej cesji. Zatem kosztami cedenta mogą być wpłaty dokonane na rzecz dewelopera w związku z wykonaniem obowiązków z umowy deweloperskiej. "(...) Aby Wnioskodawczyni mogła uzyskać prawo do najmu lokalu mieszkalnego, który Towarzystwo Budownictwa Społecznego zobowiązało się wybudować, musiała wnieść wkład w postaci kwoty partycypacyjnej w kosztach budowy tego lokalu, zatem wydatek ten można zakwalifikować jako poniesiony w celu uzyskania przychodu. Zatem wartość wniesionego wkładu (zarówno wpłaty z 2001 r. jak i dodatkową wpłatę z 2003 r.) można zakwalifikować jako wydatki poniesione w celu uzyskania przychodu ze sprzedaży prawa majątkowego, co w konsekwencji powoduje, że różnica pomiędzy kwotą uzyskaną z odpłatnego zbycia praw wynikających z umowy partycypacji, a wpłaconą kwotą partycypacji podlega opodatkowaniu. (zob. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 kwietnia 2020 r., sygn. Ponadto cedent może uwzględnić (odliczyć od przychodu z cesji) koszty poniesione w związku z samą cesją a nawet w związku z poszukiwaniem cesjonariusza. "(...) Jednocześnie Wnioskodawca ma prawo pomniejszyć osiągnięty ze sprzedaży ogółu praw i obowiązków przychód o koszty jego uzyskania, tj. koszty związane z zawarciem umowy deweloperskiej (wynagrodzenie notariusza, koszt wniosku wieczystoksięgowego oraz odpisów), koszty związane z zawarciem umowy cesji (wynagrodzenie notariusza) oraz koszty związane z pośrednictwem nieruchomości (poszukiwanie cesjonariusza). Jak wynika bowiem z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać następujące kryteria: musi zostać poniesiony przez podatnika, zostać odpowiednio udokumentowany, celem jego poniesienia jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów (związek przychodu z kosztem) i nie został on wymieniony w art. 23 cytowanej ustawy. (zob. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 kwietnia 2021 r., sygn. Przychody z z cesji umowy deweloperskiej a ulga mieszkaniowa w PIT Z uwagi na to, że przychody z cesji umowy deweloperskiej są opodatkowane PIT na podstawie art. 18 ustawy o PIT (jako prawa majątkowe), to cedent nie może skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Bowiem to zwolnienie dotyczy wyłącznie przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT. Zatem cedent, który osiągnął przychód (dochód) ze zbycia (cesji) praw nabywcy z umowy deweloperskiej nie może skorzystać z ulgi mieszkaniowej wydając uzyskany w ten sposób przychód na własne cele mieszkaniowe. Paweł HuczkoAnaliza umowy deweloperskiej wymaga specjalistycznej wiedzy z zakresu prawa budowlanego i nieruchomości. Prawnicy zajmujący się na co dzień tego typu umowami będą w stanie dostrzec wszelkie niuanse i pułapki, które mogą umknąć uwadze przeciętnego klienta.
Wierzyciel może przelać wierzytelność na inną osobę bez zgody dłużnika, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Cesja następuje na podstawie umowy przelewu wierzytelności. UMOWA PRZELEWU WIERZYTELNOŚCIzawarta w …………………………. (miejscowość), dnia ………………., pomiędzy:……………………………………………………………………. (imię, nazwisko, adres), legitymującym się dowodem osobistym o nr ……………, zwanym w dalszej części umowy CEDENTEMa……………………………………………………………………. (imię, nazwisko, adres), legitymującym się dowodem osobistym o nr ……………, zwanym w dalszej części umowy CESJONARIUSZEM§ 1 Przedmiotem niniejszej Umowy jest cesja wierzytelności, przysługującej Cedentowi na podstawie umowy ………………………. (rodzaj umowy) z dnia ……………………… (dzień zawarcia umowy), w wysokości ……………………. zł (słownie: ………………………………………………………………………………). Wierzytelność ta przysługuje w stosunku do …………………………… (imię i nazwisko dłużnika), zwanego dalej Dłużnikiem.§ 2 W zamian za wierzytelność, określoną w § 1 niniejszej umowy, Cesjonariusz zapłaci cenę w wysokości ……………………………… zł (słownie: ……………………………………………………………….). Zapłata na rzecz Cedenta nastąpi w terminie …………………….. od dnia zawarcia umowy. Zapłata nastąpi na rachunek Cedenta o numerze: …………………………………………………………………………… .§ 3 Cedent zobowiązuje się zawiadomić Dłużnika o przelewie wierzytelności w terminie nie dłuższym, niż ………………… od dnia zawarcia niniejszej umowy. W braku zawiadomienia Dłużnika w powyższym terminie, Cesjonariusz będzie mógł odstąpić od umowy.§ 4Cedent oświadcza, iż w umowie między nim a Dłużnikiem nie wyłączono możliwości przelania wierzytelności, o której mowa w § 1, na osoby trzecie.§ 5 Cedent przyjmuje na siebie całkowitą odpowiedzialność za niewypłacalność Dłużnika. W przypadku niewypłacalności Dłużnika, Cedent zobowiązuje się zaspokoić Cesjonariusza w terminie ………………… od dnia zgłoszenia roszczenia przez Cesjonariusza.§ 6Zmiana umowy pod rygorem nieważności winna nastąpić na piśmie.§ 7W sprawach nieunormowanych umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.§ 8Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla Cedenta i jednym dla Cesjonariusza CEDENT CESJONARIUSZPobierz wzór: Umowa przelewu wierzytelności Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie.
3. W dniu podpisania umowy Dłużnik Wierzytelności jest wypłacalny, nie wszczęto w stosunku do niego postępowania układowego lub postępowania egzekucyjnego, nie jest postawiony w stan likwidacji i nie ogłoszono jego upadłości, 4. Dłużnik Wierzytelności w chwili zawarcia niniejszej umowy nie ma wobec Cedenta wierzytelnościSpis treści: WYKAZ SKRÓTÓW WSTĘP Rozdział 1. DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA I ROZWÓJ REGULACJI PRAWNEJ Działalność deweloperska Rozwój regulacji prawnej działalności deweloperskiej w Polsce – rys historyczny Pierwsza regulacja umowy deweloperskiej – art. 9 ustawy o własności lokali Umowa deweloperska według ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Przepisy intertemporalne Rozdział 2. DEFINICJA UMOWY DEWELOPERSKIEJ Umowa deweloperska Definicja umowy deweloperskiej Strony umowy deweloperskiej Przedmiot umowy deweloperskiej Nazewnictwo umowy deweloperskiej i jego konsekwencje prawne Ewolucja regulacji prawnej umowy deweloperskiej Umowa deweloperska jako nowy typ umowy nienazwanej Pojęcie typu umowy nienazwanej Kolejne etapy rozwoju regulacji prawnej Etapy ewolucji regulacji prawnej umowy deweloperskiej Czy umowa deweloperska jest umową nazwaną? Cechy stosunku prawnego umowy deweloperskiej Odpowiednie stosowanie przepisów Uwagi ogólne Specyfi ka umów deweloperskich opartych na konstrukcji umowy przedwstępnej Rozdział 3. ZAWARCIE UMOWY DEWELOPERSKIEJ Obowiązki przedkontraktowe dewelopera Prospekt informacyjny Doręczenie prospektu informacyjnego Aktualizacja treści prospektu informacyjnego Charakter prawny prospektu informacyjnego Zakres związania prospektem informacyjnym Możliwość odstąpienia od umowy Sankcje karne związane z naruszeniem obowiązków informacyjnych Inne sankcje związane z naruszeniem obowiązków informacyjnych Naruszenie obowiązków informacyjnych jako nieuczciwa praktyka rynkowa Inne obowiązki informacyjne dewelopera Koncepcja ochrony przez informację na etapie przedkontraktowym Forma umowy deweloperskiej Forma umowy deweloperskiej przed wejściem w życie Forma umowy deweloperskiej według przepisów Wpis do księgi wieczystej i jego znaczenie Podstawa prawna i forma wpisu Kwestia obligatoryjności wpisu Skutki prawne wpisu do księgi wieczystej Wpis roszczenia po przelewie wierzytelności z umowy deweloperskiej Wykreślenie wpisu roszczenia z księgi wieczystej Rozdział 4. GŁÓWNE POSTANOWIENIA UMOWY DEWELOPERSKIEJ Główne postanowienia umowy deweloperskiej Obligatoryjne postanowienia umowy deweloperskiej wedle Zobowiązanie do wybudowania budynku i lokalu Cechy szczególne zobowiązania do wybudowania budynku i lokalu Pojęcie przedsięwzięcia deweloperskiego Pozwolenie na budowę Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego Projekt budowlany i opis standardu wykończenia lokalu Inne dokumenty i normy odnoszące się do zobowiązania do wybudowania budynku Prawo kontroli nabywców Wykonanie zastępcze zobowiązania do wybudowania budynku Normy pomiaru powierzchni lokalu Zobowiązanie do przeniesienia na nabywcę prawa Zobowiązanie do wyodrębnienia lokalu Zobowiązanie do przeniesienia na nabywcę prawa Charakter prawny czynności ustanowienia odrębnej własności lokalu Przeniesienie prawa do części składowych lokalu i udziału we współwłasności związanego z prawem odrębnej własności lokalu Odstąpienie od umowy z powodu braku przeniesienia na nabywcę prawa w terminie Zobowiązanie do zapłaty świadczenia pieniężnego na poczet ceny Charakter prawny świadczenia pieniężnego na poczet ceny Ustalenie wysokości świadczenia pieniężnego Harmonogram wpłat Prawo do odstąpienia od umowy Zobowiązanie do odbioru przedmiotu umowy Pojęcie odbioru Regulacja odbioru w Odbiór a wydanie nieruchomości Sytuacja prawna nabywcy po odbiorze, a przed przeniesieniem prawa Odstąpienie od umowy przez dewelopera z powodu braku odbioru przez nabywcę Rozdział 5. INNE POSTANOWIENIA UMÓW DEWELOPERSKICH Terminy w umowie deweloperskiej Zadatek w umowie deweloperskiej Umowne prawo odstąpienia od umowy i odstępne Uwagi ogólne Forma oświadczenia o odstąpieniu Termin do odstąpienia od umowy Skutki skorzystania z prawa odstąpienia Odstępne Kary umowne w umowach deweloperskich Rozdział 6. ŚRODKI OCHRONY NABYWCÓW Rachunek powierniczy jako zabezpieczenie nabywcy Rachunki powiernicze według nowej ustawy Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa Rozdział 7. KLAUZULE NIEDOZWOLONE TYPOWE DLA UMÓW DEWELOPERSKICH Definicja klauzul niedozwolonych i skutki ich stosowania Klauzule odnoszące się do wykonania zobowiązania przez dewelopera Klauzule dotyczące różnic w powierzchni lokalu Klauzule dotyczące zmian w projekcie Klauzule dotyczące zamiany lokalu Klauzule ograniczające odpowiedzialność dewelopera Klauzule odnoszące się do wysokości ceny Klauzule określające cenę Klauzule dotyczące waloryzacji ceny Klauzule dotyczące stawki podatku VAT i zmiany ceny Klauzule odnoszące się do odstąpienia od umowy Klauzule ograniczające możliwość odstąpienia od umowy przez konsumenta Klauzule dotyczące zwrotu nabywcy wpłaconych kwot Klauzule wprowadzające odstępne i karę umowną na wypadek odstąpienia Obowiązek zwrotu nabywcy zwaloryzowanej kwoty Potrącenie kar umownych z wynagrodzeniem Klauzule dotyczące odstąpienia od umowy przez dewelopera . Klauzule wprowadzające kary umowne Klauzule dotyczące odbioru i usuwania wad Klauzule dotyczące odbioru lokalu Klauzule dotyczące zaspokojenia roszczeń i wykonania zobowiązania Klauzule dotyczące zarządzania budynkiem i przebiegu procesu inwestycyjnego Klauzule dotyczące administracji budynkiem Klauzule zawierające nieodwołalne pełnomocnictwa udzielone deweloperowi Inne klauzule niedozwolone Klauzule ograniczające konsumentowi możliwość przelewu praw z umowy Klauzule odnoszące się do przelewu wierzytelności przez dewelopera Klauzule dotyczące korespondencji Rozdział 8. ODPOWIEDZIALNOŚĆ DEWELOPERA Rękojmia w umowach deweloperskich – zagadnienia ogólne Rękojmia a konstrukcje prawne umowy deweloperskiej Problem wydania przedmiotu umowy Wada fizyczna przedmiotu umowy deweloperskiej Problemy konstrukcyjne Umowa deweloperska zobowiązująca do przeniesienia prawa własności na nabywcę Problemy w odpowiednim stosowaniu przepisów o rękojmi w przypadku umów deweloperskich opartych na konstrukcji umowy przedwstępnej Uprawnienia przysługujące nabywcy z tytułu rękojmi Żądanie usunięcia wad Żądanie obniżenia ceny Prawo odstąpienia od umowy Wady prawne przedmiotu umowy deweloperskiej Problem wad części wspólnych budynku Gwarancja w umowach deweloperskich Odszkodowanie na zasadach ogólnych przez dewelopera Zakres odszkodowania Niemożliwość świadczenia Odpowiedzialność nabywcy względem dewelopera Rozdział 9. UPADŁOŚĆ DEWELOPERA Przesłanki ogłoszenia upadłości dewelopera Skutki ogłoszenia upadłości dewelopera przed zmianami legislacyjnymi Konwersja zobowiązań niepieniężnych w zobowiązania pieniężne Możliwość dokonania potrącenia Możliwość wykonania zobowiązania wzajemnego Zgłoszenie wierzytelności, likwidacja oraz podział funduszy masy upadłości Ocena dotychczasowej regulacji Projekty regulacji prawnych kwestii upadłości dewelopera Nowa regulacja upadłości deweloperów Osobna masa upadłości Wyłączenie konwersji wierzytelności niepieniężnych w pieniężne Zgromadzenie nabywców i jego rola w postępowaniu Zaspokojenie się nabywców z rachunków powierniczych Kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego Układ likwidacyjny Prawo pierwszeństwa nabywców Sytuacja prawna nabywcy, który uzyskał zaspokojenie z gwarancji bankowej Czynności prawne na przedpolu upadłości Wpis do księgi wieczystej a ogłoszenie upadłości PODSUMOWANIE WYKAZ LITERATURY
Wersja od: 15 listopada 2023 r. do: 6 stycznia 2024 r. Art. 510. [Charakter prawny] § 1. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności przenosi wierzytelność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. § 2. Jeżeli zawarcie umowy
Umowy deweloperskie należą do podstawowych dokumentów zawieranych na rynku pierwotnym. Zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy z deweloperem, należy dokładnie sprawdzić jej treść, w celu uniknięcia walki o skuteczne dochodzenie roszczenia. Jakie kruczki znajdują się w umowach deweloperskich? 1. Zmiana ceny Jest to najczęściej spotykana pułapka w umowach deweloperskich. W większości przypadków deweloperzy bardzo często uzależniają wysokość ceny za mieszkanie od zmian w jego powierzchni, co jest jednoznaczne ze wzrostem kosztów pracy oraz materiałów. Należy przy tym podkreślić, że deweloper jest osobą zdecydowanie silniejszą na rynku. Konsument powinien mieć zagwarantowaną pewność, iż zmiana ceny nastąpi jedynie w wyjątkowych sytuacjach. 2. Umowa cywilno-prawna Podejmując decyzję o zakupie mieszkania, które zostało już wybudowane, podpisuje się umowę przedwstępną oraz umowę właściwą (umowę przenoszącą własność). Co do zasady, druga umowa zawsze musi być podpisana w formie aktu notarialnego, zaś jeśli chodzi o pierwszą, deweloperzy z reguły proponują podpisywanie umów cywilno-prawnych. Wiąże się to zdecydowanie z mniejszymi kosztami. Uznać należy, że jest to pułapka, z tego względu, iż umowa taka nie daje pełnej gwarancji bezpieczeństwa dla nabywcy. W przypadku podpisania takiej umowy w formie cywilno-prawnej deweloper będzie miał możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia negatywnych skutków, zwracając jedynie pieniądze nabywcy. Dodatkowo umowa cywilno-prawna gwarantuje nam tylko zwrot wpłaconej kwoty, zaś umowa w formie aktu notarialnego gwarantuje nabywcy zwrot zadatku w podwójnej wysokości. 3. Kary za odstąpienie Umowy deweloperskie powinny zawierać klauzule dotyczące kar umownych. Zdecydowanie łatwiej dochodzić jest kar umownych, niż udowadniać szkodę powstałą w wyniku niespełnienia warunków umowy. W większości przypadków kary te dotyczą głównie kupującego, a nie dewelopera. Dlatego też warto szczegółowo przeanalizować te klauzule i żądać zamieszczenia kar, które będą dotyczyć również dewelopera. 4. Zamienne materiały Często spotykanym kruczkiem w umowach deweloperskich jest również klauzula, która mówi o tym, że nabywca wyraża zgodę na wykorzystanie zamiennych materiałów budowlanych pod dość istotnym warunkiem, że zostaną zaakceptowane przez autora projektowanego obiektu. W takim wypadku nabywca nie ma prawa odstąpienia od umowy, jeśli nie wyrazi zgody na nowe materiały. Należy jednak podkreślić, że zdarzają się sytuacje, w których występuje konieczność zastosowania zamiennych materiałów. Jednakże należy zwracać szczególną uwagę na tego typu zapisy w umowie. 5. Odbiór mieszkania przez nabywcę Szczególnie niekorzystna i dość niebezpieczna sytuacja w stosunku do nabywcy pojawia się w momencie, w którym deweloper umieszcza w umowie klauzulę dotyczącą tego, że w przypadku niestawiennictwa nabywcy w terminie wskazanym w umowie do odbioru mieszkania, deweloper ma prawo do jednostronnego odbioru lokalu. W ten sposób deweloper uznaje, że odbiór ten nastąpił zgodnie z prawem. Klauzule tego typu pojawiające się w umowie noszą znamiona klauzul niedozwolonych. Co więcej, należy zaznaczyć, iż klauzula ta pozbawia nabywcę prawa dochodzenia roszczeń w sytuacji, gdy w lokalu wystąpią wady. Ponadto, szczególnie niekorzystną sytuacją jest również brak kar umownych w przypadku opóźnień dewelopera w odbiorze bądź wydaniu lokalu. Brak zawarcia tych kar w umowie jest stanowczo niekorzystne z punktu widzenia nabywcy, ponieważ istnieje duże prawdopodobieństwo, że odbiór techniczny nie zostanie przeprowadzony w terminie. W przypadku przekroczenia terminu nabywca może dochodzić odszkodowania jedynie na zasadach ogólnych, co zdecydowanie jest trudne, ponieważ wymaga wykazania straty. Niewątpliwie łatwiej jest dochodzić kar umownych. 6. Cesja praw z umowy deweloperskiej Cesja to po prostu przelew wierzytelności o charakterze odpłatnym. Polega ona na przeniesieniu wierzytelności na inną osobą. Aby dokładniej zrozumieć istotę cesji, należy wyszczególnić uczestników tego procesu. Wyróżniamy w tym przypadku cedenta, cesjonariusza oraz dłużnika. Cedent to nikt inny jak zbywca wierzytelności przenoszący swoje prawa i obowiązki na cesjonariusza. Cesjonariusz z kolei nabywa na podstawie umowy wierzytelność i zyskuje uprawnienia do żądania od dłużnika określonych świadczeń. Dłużnikiem zaś jest deweloper, który w tym przypadku zobowiązany jest do przekazania prawa własności mieszkania. Umowa deweloperska jest umową wzajemną, zobowiązującą dwie strony. W takim wypadku deweloper, jak i Nabywca wchodzą względem siebie w stosunek zarówno wierzyciela, jak i dłużnika. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, jego wydania oraz przeniesienia na rzecz Nabywcy własności lokalu. Nabywca natomiast zobowiązuje się do nabycia tego lokalu oraz zapłaty ceny za lokal. Warto również podkreślić, że osoba trzecia wchodząc na miejsce pierwotnego Nabywcy (cedenta) oprócz ogółu wierzytelności, musi także przejąć ogół obowiązków cedenta (np. obowiązek zapłaty ceny). Zgoda na cesję może być zawarta już w samej umowie deweloperskiej jako stosowna klauzula. Jednakże w przypadku braku takiego postanowienia w umowie tj. w przypadku, gdy deweloper milczy na ten temat, cesja praw z umowy deweloperskiej nie jest możliwa bez jego zgody. Mając na myśli cesję szczególnie należy zwrócić uwagę na to czy zgoda na nią zawarta jest w samej umowie, czy też nie. Zdarzają się także sytuację, w której deweloperzy stosują ograniczenia w sprawie cesji, np. warunkują to swoją uprzednią zgodą na piśmie, bądź całkowicie ją wykluczają. 7. Zmiany lokatorskie Zmiany lokatorskie są modyfikacją oryginalnego planu mieszkania. Wykonywane są po podpisaniu umowy deweloperskiej oraz w trakcie trwania procesu budowy, tak aby był czas i możliwość na ich wykonanie. Należy pamiętać, że wprowadzenie zmian jest odpłatne, płacimy np. za weryfikację wniosku oraz wszelkie prace budowlane. Istotnym elementem, na który należy zwrócić uwagę, jest to czy mamy możliwość odstąpienia od umowy o zmiany lokatorskie, a także czy umowa zastrzega kary umowne w przypadku opóźnień leżących po stronie dewelopera w wykonaniu umowy. Podkreślić również należy, że sama zasadność zmian lokatorskich powinna znaleźć się w umowie deweloperskiej. Moment podpisania umowy deweloperskiej to kluczowy moment dla każdego umowa deweloperska jest indywidualna, każda zawiera inne elementy, dlatego tak istotne jest jej skrupulatne przeanalizowanie i wskazanie najistotniejszych cech. Wszelkie wyżej wskazane elementy to najczęściej stosowane kruczki w umowach deweloperskich, jednak niejedyne. O pomoc w analizie umowy deweloperskiej możemy zwrócić się do prawnika, który wskaże rażąco niekorzystne postanowienia dla nabywcy. W ten sposób w przyszłości możemy uniknąć niekorzystnych dla nas sytuacji. W gruncie rzeczy to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskie oraz przedwstępnej skontaktuj się z nami pod numerem: 660370781.
Wzór umowy cesji wierzytelności.doc. Podatek dochodowy. PIT 4. PIT 8A. ZUS (jednoosobowa działalność gospodarcza, spółki: cywilne, jawne, partnerskie, kamandytowe, komandytowo-akcyjne) Umowa cesji wierzytelności należy do czynności prawnych kauzalnych. Sprawdź, jak sporządzić umowę cesji i pobierz darmowy wzór w formacie PDF lub DOC!Umowa zawarta z deweloperem nie przenosi własności nieruchomości i nie zastępuje umowy sprzedaży, która ma być zawarta w przyszłości. W związku z tym może dochodzić do cesji umowy deweloperskiej na inną osobę. W sytuacji gdy cesja umowy deweloperskiej przybiera postać odpłatną, pojawia się pytanie o rozliczenie podatku PIT z tego tytułu. Właśnie ta tematyka będzie przedmiotem niniejszej analizy. Cesja umowy deweloperskiej w świetle prawa cywilnego Zanim jednak przejdziemy do omówienia skutków podatkowych, należy zastanowić się nad modelem funkcjonowania cesji w kontekście prawa cywilnego. Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przeniesienie takie w prawie cywilnym jest określane jako przelew wierzytelności (cesja). Natomiast w myśl art. 510 § 1 kc umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności przenosi wierzytelność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. W wyniku cesji wierzytelność wygasa u dotychczasowego wierzyciela (cedenta) stosunek zobowiązaniowy z dłużnikiem, powstają natomiast nowe stosunki zobowiązaniowe w rozumieniu cywilnoprawnym pomiędzy nabywcą wierzytelności (cesjonariuszem) a dłużnikiem oraz pomiędzy zbywcą a nabywcą wierzytelności, jeżeli przeniesienie wierzytelności jest odpłatne. Przybliżmy kilka przepisów dotyczących umowy deweloperskiej. W art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska została zdefiniowana jako umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Świadczenia pieniężne, jakie na poczet ceny przyszłego lokalu wpłaca deweloperowi nabywca, są przechowywane albo na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, albo na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym. W świetle powyższego zaznaczyć należy, że umowa deweloperska jest umową zobowiązującą strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, przewłaszczającej nieruchomość na rzecz nabywcy. Deweloper zobowiązuje się w niej w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej do wybudowania budynku oraz wykonania wszystkich czynności niezbędnych w procesie budowlanym, a po wybudowaniu tego budynku – do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Umowa deweloperska jest zatem umową zobowiązującą, ale nie rozporządzającą polegającą na przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę. Nabywca zobowiązuje się w niej do dokonywania wpłat na poczet ceny, mimo że prawo własności nieruchomości przejdzie na nabywcę dopiero z chwilą podpisania umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność. Powyższe założenie wywołuje również istotne skutki, jeżeli chodzi o cesję umowy deweloperskiej, ponieważ w takim przypadku przeniesiona zostaje wierzytelność o wybudowanie i przeniesienie prawa własności do nieruchomości w przyszłości. Co warte zatem podkreślenia, cesja umowy deweloperskiej nie przenosi prawa własności do umowy deweloperskiej przenosi prawo wynikające z tejże umowy, a nie tytuł własności do nieruchomości. Zidentyfikowanie właściwego źródła przychodu w przypadku cesji umowy deweloperskiej Ustawa PIT wyróżnia wiele źródeł przychodów, w związku z czym dla ustalenia właściwego sposobu opodatkowania danego przychodu w pierwszej kolejności należy ustalić odpowiednie źródło. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; prawa wieczystego użytkowania gruntów – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Natomiast w myśl art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy źródłami przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a–c. W odniesieniu do ww. źródła należy wskazać, że stosownie do art. 18 ww. ustawy za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw. W związku z tym, że zawarty w ww. art. 18 katalog praw majątkowych jest jedynie przykładowy, na co wskazuje użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”, przyjąć należy, że do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji omawianego przepisu można zaliczyć także inne prawa niewymienione wprost w tym przepisie. Do przychodów z praw majątkowych zaliczyć tym samym należy również wierzytelności czy też przychód uzyskany z ich zbycia. Jak już wskazaliśmy uprzednio, w przypadku cesji umowy deweloperskiej nie dochodzi do przeniesienia prawa własności. To oznacza, że w przypadku odpłatnej cesji umowy deweloperskiej dochodzi do osiągnięcia przychodu z odpłatnego zbycia prawa majątkowego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy PIT. W konsekwencji przychód osiągnięty z tytułu dokonania cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej nie jest więc tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, gdyż przedmiotem umowy deweloperskiej nie jest przeniesienie własności nieruchomości lub jej udziału, a zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu. To powoduje, że obowiązuje w tym przypadku zasada, zgodnie z którą podatnik dokonujący odpłatnej cesji umowy deweloperskiej uzyskuje przychód z praw majątkowych, który należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-36 i opodatkować dochód z tego tytułu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej. Na marginesie dodajmy, że uzyskany w ten sposób przychód podlega zmniejszeniu o poniesione koszty uzyskania przychodów. Dyrektor KIS w interpretacji z 4 sierpnia 2021 roku (nr wskazał, że w takim przypadku kosztami uzyskania przychodów są poniesione koszty notarialne podpisania umowy deweloperskiej i koszt agenta nieruchomości dotyczący znalezienia nabywcy przez agenta zajmującego się obrotem gruncie podatku PIT przychód z tytułu odpłatnej cesji umowy deweloperskiej stanowi przychód z praw majątkowych. Opodatkowaniu w zeznaniu rocznym podlega dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z tego tytułu a poniesionymi kosztami umowy deweloperskiej w rozumieniu ustawy PIT generuje przychód z praw majątkowych podlegający opodatkowaniu na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej. Podmioty dokonujące cesji powinny przede wszystkim pamiętać, że nie stanowi ona przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, ponieważ nie mamy do czynienia z umową rozporządzającą lecz umową zobowiązującą. Przedmiotem umowy przelewu wierzytelności na zabezpieczenie mogą być wierzytelności już istniejące (wymagalne bądź niewymagalne), a także przyszłe. Wierzytelność przelewana musi być jednak możliwa do zindywidualizowania, czyli stosunek prawny, z jakiego ma wynikać, powinien być możliwy do zidentyfikowania.
Rynek nieruchomości to nie tylko sprzedaż istniejących działek i lokali. Istotny jego fragment stanowi obrót wierzytelnościami z umów deweloperskich. W dzisiejszym blogu chcemy jako warszawski pośrednik nieruchomości przybliżyć to zagadnienie, zwłaszcza z punktu widzenia wynikających z tego skutków podatkowych. Ceny mieszkań są statystycznie o 11 procent wyższe niż przed rokiem. Niektórzy przewidywali taki rozwój wydarzeń i zawierali z deweloperami umowy w celu ich późniejszej odsprzedaży. Nie brakuje także osób, które chciały nabyć mieszkanie dla siebie, ale muszą wycofać się z dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Nie opłaca im się rozwiązać umowy, ponieważ wiązałoby się to tylko ze zwrotem wpłaconych należności. Zdecydowanie korzystniejszą opcją jest dla nich cesja wierzytelności. Umowa deweloperska Żeby nabyć mieszkanie na rynku pierwotnym należy zawrzeć umowę deweloperską. Jej zakres został unormowany w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego. Taka umowa jest zawierana w formie notarialnego i ma charakter wzajemny. Deweloper zobowiązuje się w niej do wybudowania lokalu mieszkalnego, jego wyodrębnienia i przeniesienia jego własności na nabywcę a nabywca do zakupu lokalu i zapłaty określonej ceny. Obie strony stają się zatem wobec siebie nawzajem wierzycielem i dłużnikiem. Umowa deweloperska może zawierać jeszcze inne postanowienie, ale wykracza to poza zakres dzisiejszego bloga. Cesja wierzytelności Cesja (czyli inaczej przelew) wierzytelności jest instytucją unormowaną w Kodeksie Cywilnym. Polega ona na tym, że wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść swoją wierzytelność na inną osobę, chyba że byłoby to niezgodne z ustawą, zastrzeżeniem umownym albo właściwością zobowiązania. Czy wymagana jest zgoda dewelopera? Niestety tak, ponieważ umowa deweloperska ma charakter wzajemny, czyli obie strony są wobec siebie nawzajem wierzycielem i dłużnikiem. Nie mamy więc tutaj do czynienia z cesją sensu stricte, ale z dwoma instytucjami: cesją wierzytelności i zwolnieniem z długu. W takim przypadku nie jest wystarczające samo przeniesienie roszczeń z umowy deweloperskiej, ale konieczne jest wyrażenie przez dewelopera zgody na zwolnienie nabywcy z jego zobowiązań. Może być ona udzielona już w umowie deweloperskiej, albo później, nawet przy zawarciu umowy cesji wierzytelności. Przelew wierzytelności z umowy deweloperskiej nie wymaga formy aktu notarialnego, niemniej dla bezpieczeństwa obrotu jest ona zalecana. Czy cesja wierzytelności rodzi skutki podatkowe? Jeśli ktoś zawarł umowę deweloperską rok, czy dwa lata temu, to dokonując cesji na pewno na tym zarobi. Osiągnięty przez niego zysk pozostaje oczywiście w sferze zainteresowania fiskusa. Wbrew nasuwającemu się podobieństwu do opodatkowania zbycia mieszkania, dokonanego przed upływem 5 lat od jego zakupu, pod względem podatkowym sprawa nie wygląda tak samo. Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych podstawą opodatkowania w przypadku cesji jest dochód ze sprzedaży. Ustala się ją w taki sposób, że przychód pomniejsza się o koszty jego uzyskania. Kosztami uzyskania są środki wpłacone deweloperowi, wynagrodzenie notariusza, opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego i prowizja pobierana przez biuro nieruchomości. Organy skarbowe stoją niestety na stanowisku, że zysk osiągnięty z cesji umowy deweloperskiej nie stanowi dochodu ze zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów w nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz praw majątkowych, o których mowa w art. 18 tej ustawy. W przeciwieństwie do dochodu ze sprzedaży mieszkania podlega on zatem opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Cesja wierzytelności a podatek VAT Cesja umowy deweloperskiej może rodzić skutki w zakresie podatku VAT. Sytuacja taka ma miejsce, gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą polegającą na nabywaniu i zbywaniu wierzytelności z umów deweloperskich. Organy skarbowe stoją na stanowisku, że osiągany przez niego przychód podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych, czyli według stawki 23% Odmienne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 9 września 2020 r. (I SA/Sz 441/20) uznając, że taki przychód podlega wprawdzie opodatkowaniu podatkiem VAT, ale stawką właściwą dla sprzedaży nieruchomości. Czy można uzyskać zwolnienie z podatku dochodowego? Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych dochód osiągnięty z cesji umowy deweloperskiej podlega opodatkowaniu na takich samych zasadach jak ze zbycia praw majątkowych. Oznacza to, że do takiego dochodu nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa. Takie stanowisko budzi kontrowersje w kontekście przytoczonego wyżej wyroku WSA w Szczecinie, który uznał, że cesja umowa deweloperskiej nie można traktowana w oderwaniu od czynności poprzedzających lub dopełniających zbycie lokali mieszkalnych. Trzeba mieć jednak na uwadze, że cytowany wyrok zapadł na gruncie podatku VAT. Nie wiadomo zatem, czy zaprezentowana w nim wykładnia utrzymałaby się na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Stanowisko organów skarbowych prowadzi do wniosku, że z punktu widzenia skutków podatkowych cesja wierzytelności z umowy deweloperskiej jest mniej korzystna, od sprzedaży gotowego lokalu. Jeżeli zatem podatnik ma możliwość dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego to bardziej opłacalne jest nabycie istniejącego mieszkania a następnie jego zbycie. Przedstawione powyżej stanowisko nie ma charakteru opinii prawnej. W konkretnym przypadku zasadne jest zatem skorzystanie z pomocy doradcy podatkowego.
z rozporządzeniem Rzym I. Wyboru tego prawa z reguły dokonują strony umowy lub jest ono wskazywane zgodnie z nieuznaniowymi zasadami mającymi zastosowanie do rynków finansowych. [Popr. 9] (18) Niniejsze rozporządzenie pozostaje bez uszczerbku dla nie nar usza kwestii uregulowanych w dyrektywie w sprawie (((
Czy można sprzedać prawa do przyszłej nieruchomości, które wynikać będzie z umowy deweloperskiej? Odpowiadamy!Chociaż transakcje tego typu zdarzają się stosunkowo rzadko, to jednak prawo ich nie zabrania. Należy wszakże pamiętać o konieczności spełnienia dodatkowych warunków. Wynika to z faktu, że co prawda w języku potocznym operujemy pojęciem sprzedaży praw z umowy, to od strony prawnej tego typu rozporządzenie jest cesją praw i obowiązków z umowy (przelewem praw i obowiązków), którą to Kodeks cywilny wyraźnie odróżnia od umowy sprzedaży. Z tego artykułu dowiesz się czy można sprzedać prawa wynikające z umowy deweloperskiej czy może to nastąpić w formie aneksu do umowy czy wola jednej z stron jest wystarczająca do cesji Na początku należy krótko o sklasyfikowaniu umowy deweloperskiej na gruncie prawa zobowiązań. Jest to mianowicie umowa, w której każda ze stron jest zarówno wierzycielem (przysługują jej roszczenia względem drugiej strony umowy), jak i dłużnikiem (ma obowiązki w stosunku do swojego kontrahenta). Ta cecha umowy deweloperskiej jest kluczowa, bowiem o ile prawa z danej umowy można przenieść bez zgody dłużnika, to zmiana dłużnika, a zatem przeniesienie obowiązków, wymaga już zgody wierzyciela. Skoro zaś każda ze stron umowy deweloperskiej jest zarazem wierzycielem, jak i dłużnikiem, to do pełnej zmiany osobowej (wstąpieniem na miejsce dotychczasowej strony innej osoby, która przejmie zarówno jej prawa, jak i obowiązki) konieczna jest zgoda drugiej strony umowy. Inaczej zatem, niż ma to miejsce przy umowie sprzedaży nieruchomości, wola jednej ze stron umowy deweloperskiej nie jest wystarczająca do cesji. Niemniej, zgoda na przelew praw i obowiązków z umowy deweloperskiej może zostać zamieszczona bezpośrednio w jej treści. Jeżeli natomiast umowa milczy na ten temat, konieczne jest uzyskanie takowej zgody w czasie późniejszym. Bez niej bowiem umowa cesji nie wywoła zamierzonego skutku, gdyż nie doprowadzi do zmiany dłużnika. Jeżeli zatem rozważamy dokonanie transakcji powszechnie zwanej sprzedażą praw z umowy deweloperskiej, to koniecznie zweryfikujmy, czy deweloper wyraził na to zgodę w umowie, a jeżeli nie, to czy wyrazi ją w czasie późniejszym. Dysponując zgodą dewelopera można zawrzeć umowę przeniesienia praw i obowiązków. Treść tej umowy nie będzie znana deweloperowi, stąd też wzajemne rozliczenia cedenta (zbywcy praw i obowiązków) oraz cesjonariusza (osoby wstępującej do umowy) zależne będą wyłącznie od ich uzgodnień. Przed zawarciem przedmiotowej umowy warto uzgodnić także, kto ponosić będzie koszty związane ze zmianą wpisów w księdze wieczystej, a także ewentualnych aneksów do umowy deweloperskiej. Te ostatnie wymagają bowiem dla swojej ważności zachowania formy aktu notarialnego. Pamiętaj również, że skutkiem takiej umowy będzie wstąpienie nabywcy, na twoje miejsce, do umowy deweloperskiej, która nie ulega rozwiązaniu. Dlatego, o ile nic innego nie będzie wynikało z treści samej umowy deweloperskiej, bądź twoich późniejszych uzgodnień z deweloperem, ten ostatni nie będzie zobowiązany do zwrotu na twoją rzecz jakichkolwiek kwot dotychczas przez ciebie wpłaconych na poczet umowy deweloperskiej. Jak już bowiem to wskazano, sama treść tejże umowy nie podlega zmianie, na skutek zawarcia ww. cesji. Jeżeli cesjonariusz i deweloper zamierzać będą zmienić jej treść, to konieczne będzie zawarcie przez nich stosownego aneksu. Czy taki aneks będzie potrzebny? Zazwyczaj tak, zmianie ulegać będą bowiem wnioski wieczystoksięgowe dotyczące praw z umowy deweloperskiej. W zależności od treści konkretnej umowy deweloperskiej oraz uzgodnień stron, nie sposób wykluczyć konieczności dokonywania również innych zmian we wskazanej umowie. Przykładowo, harmonogramu lub sposobu zapłaty. Co ważne, jeżeli w czasie późniejszym, tj. już po zawarciu umowy cesji, deweloper i cesjonariusz uzgodniliby zmniejszenie ceny nieruchomości, to nie będziesz miał jakichkolwiek roszczeń z tego tytułu i to zarówno względem dewelopera, jak i nabywcy praw i obowiązków z tejże umowy. Niezależnie od zawarcia umowy cesji, Kodeks cywilny wymaga zawiadomienia o fakcie jej zawarcia drugiej strony umowy deweloperskiej, w tym przypadku zatem dewelopera. I to nawet pomimo tego, że wcześniej zwracałeś się do niego o wyrażenie zgody na dokonanie takiej transakcji. Wystąpienie o taką zgodę nie jest równoznaczne z dokonaniem samego przeniesienia praw i obowiązków. Brak powiadomienia o cesji może mieć bowiem negatywne skutki. Mianowicie, dopóki zbywca nie zawiadomił dłużnika o przelewie, spełnienie świadczenia do rąk poprzedniego wierzyciela ma skutek względem nabywcy, chyba że w chwili spełnienia świadczenia dłużnik wiedział o przelewie. Co to oznacza w praktyce? To, że deweloper – do czasu powiadomienia – będzie swoje obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej wykonywał względem ciebie, nie zaś osoby która formalnie wstąpiła na twoje miejsce. Jeżeli zatem deweloper miałby zwrócić określoną kwotę tytułem wzajemnych rozliczeń z umowy, to zwróciłby ją tobie, mimo iż nie byłbyś już stroną umowy. Nadto, nabywca nie mógłby występować do dewelopera z roszczeniem o wypłatę tej kwoty. Adresatem takiego roszczenia byłbyś ty, jako zbywca praw i obowiązków. Jak widzisz, transakcja zmiany strony umowy deweloperskiej jest prawnie możliwa. Niemniej, wymaga zarazem podejmowania dodatkowych czynności, o których powinieneś pamiętać, gdyż ich zaniechanie będzie wiązało się z wystąpieniem negatywnych skutków dla ciebie.
Andrzeja Frycza Modrzewskiego), Nowa regulacja przelewu wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej 3. Dr Damian Kaczan, (Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu),Wybrane problemy umowy przedwstępnej oraz umowy rezerwacyjnej na gruncie ustawy deweloperskiej 4.
Jesteś tutaj: Blog Cesja umowy deweloperskiej #cesja umowy deweloperskiej # cesja praw z umowy deweloperskiej # cesja deweloperska # umowa cesji mieszkania 15:30, dnia 08 listopad 2021r. Artykuł ma na celu odpowiedzenie na pytanie czym jest cesja oraz czym jest umowa deweloperska oraz najważniejsze czy jest możliwe sporządzenie cesji umowy deweloperskiej? Jeśli tak to na jakie postanowienia należy zwrócić szczególną uwagę. W artykule omówiono także zagadnienia związane z modnym obecnie „flipowaniem”. Umowa deweloperska W celu omówienia zagadnienia związanego z cesją umowy deweloperskiej w pierwszej kolejności należy wskazać czym jest umowa deweloperska. Umowa deweloperska regulowana jest ustawą z dnia 16 września o ochronie praw nabywcy lokalu. Przedmiotowa ustawa ma na celu ochronę nabywcy nieruchomości od zakazanych postanowień umownych. Umowa kształtuje prawa oraz obowiązki stron. Na podstawie umowy deweloperskiej, deweloper zobowiązuje się przeniesień na nabywcę prawo własności do nieruchomości po ukończeniu budowy. Cesja umowy deweloperskiej co to jest? Cesja jest umową cywilnoprawną, pozwalającą przenieść prawa do wierzytelności z cedenta na osobę trzecią. Analogicznie cesja praw z umowy deweloperskiej regulowana jest przez przepisy Kodeksu cywilnego. Musi zostać sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jest to umowa wzajemna, oznacza to, że obie strony są wierzycielami i dłużnikami. Cesja praw z umowy deweloperskiej to krótko mówiąc przelew wierzytelności. Po zawarciu umowy cesji mieszkania, kupujący może nim dowolnie dysponować. Cesja praw z umowy deweloperskiej Umowa deweloperska jest podpisywana w formie aktu notarialnego, zostało to jednoznacznie określone w art. 26 ww. ustawy. Warto już w tym dokumencie zawrzeć postanowienie o wyrażeniu zgody przez dewelopera o przyszłej cesji umowy deweloperskiej. Jeżeli jednak z różnych przyczyn taki zapis nie znalazł miejsca w naszej umowie należy pamiętać o pozyskaniu takiej zgody w formie odrębnego oświadczenia w formie pisemnej. Należy także pamiętać o: Zawarciu cesji umowy deweloperskiej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, Precyzyjnym oznaczeniu umowy deweloperskiej, z której to uprawnienia i obowiązki są przedmiotem cesji. Cesja praw z umowy deweloperskiej powinna zostać sporządzona przez profesjonalnego pełnomocnika, najlepiej przez prawnika trudniącego się w tego typu umowach. Prawnik nie tylko sporządzi cesję umowy deweloperskiej, ale także dokładnie zweryfikuje dewelopera w KRS oraz księgi wieczyste w formie elektronicznej. Taka weryfikacja daje nie tylko poczucie pewności zakupu, ale przede wszystkim bezpieczeństwo transakcji. Umowa cesji mieszkania W ostatnich latach bardzo popularne stały się tzw. „flipy” (ang. hauseflipping). „Flipowanie” polega na dokonaniu transakcji kupna-sprzedaży mieszkania, a następnie dalszej jego odsprzedaży z większym zyskiem. Właśnie przy wykorzystaniu umowy cesji mieszkania jest możliwe realizowanie „flipów”. Należy jednak pamiętać o zawarciu w umowie cesji mieszkania odpowiedniego postanowienia dotyczącego możliwości przepisania obowiązków na nowego nabywcę. W związku z tym, że umowa cesji mieszkania jest umową dwustronną, niezbędna jest zgoda dewelopera na przeniesienie praw i obowiązków z niej wynikających.Zazwyczaj mają charakter zabezpieczenia w formie: poręczenia, weksla, przelewu, zastawu, hipoteki, dobrowolnemu poddaniu się egzekucji lub zastawu rejestrowemu. Wierzytelności niezabezpieczone Wierzytelności niezabezpieczone to takie, które przy zawarciu umowy nie posiadają zabezpieczenia, w przypadku braku spłaty przez dłużnika. Cesja wierzytelności Może się zdarzyć, że po zapłatę należności zgłosi się do nas inna firma niż ta, z którą zawieraliśmy umowę i której jesteśmy coś winni. Będzie to oznaczać, że nasz kontrahent sprzedał swoje wierzytelności. Przelew (cesja) wierzytelności jest umową cywilnoprawną zawieraną między wierzycielem (cedentem, zbywcą wierzytelności) a osobą trzecią (cesjonariuszem, nabywcą wierzytelności). Na podstawie takiej umowy osoba trzecia staje się uprawniona do żądania od dłużnika spełnienia świadczenia, które przysługiwało dotychczasowemu wierzycielowi. Cesja jest jednym z podstawowych instrumentów zmiany wierzyciela przy zachowaniu tożsamości zobowiązania. Dzięki temu rozwiązaniu wierzytelności zostały włączone do obrotu gospodarczego. Kto może dokonać cesji... Stronami cesji mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, osoby prywatne i podmioty prowadzące działalność gospodarczą. W tym zakresie nie ma żadnych ograniczeń. Wymagane jest jednak posiadanie zdolności do czynności prawnych, a w przypadku osób prawnych – uprawnienia do reprezentacji firmy. ...i w jaki sposób Cedent i cesjonariusz mają daleko idącą swobodę kształtowania treści i formy umowy przelewu: po pierwsze – nie ma znaczenia, czy umowa jest zawierana odpłatnie czy nieodpłatnie, i wyłącznie od decyzji stron zależy, czy dokonują przelewu za wynagrodzeniem; po drugie – w gestii stron leży wybór formy przeniesienia wierzytelności. Może to być umowa regulowana przepisami Kodeksu cywilnego (na przykład sprzedaży albo darowizny) bądź umowa nienazwana, której postanowienia mieszczą się w granicach prawa oraz nie naruszają umowy łączącej wierzyciela i dłużnika, to jest postanowień ograniczających lub wyłączających możliwość cesji. Zgodnie z art. 58 nieważne są te postanowienia umowy przelewu, które są sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, zmierzają do obejścia ustawy lub naruszają zasady współżycia społecznego. Chodzi tu nie tylko o przepisy Kodeksu cywilnego, ale i ustaw regulujących działalność bankową czy ubezpieczeniową, zasady reprezentacji osób prawnych i stosunki prawne między konsumentami a podmiotami gospodarczymi w ramach prowadzonej przez nie działalności. Niedopuszczalna jest również sytuacja, w której strony zmierzają do osiągnięcia skutku zabronionego przez prawo, mimo że formalnie zawarta umowa spełnia kryteria legalności. Jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, przelew również powinien być dokonany w formie pisemnej. W pozostałych przypadkach umowa cesji zawarta w formie ustnej jest dla stron wiążąca, choć jej istnienie może być trudne do wykazania przed sądem. Co można scedować Przedmiotem przelewu mogą być wszystkie wierzytelności zbywalne, czyli takie, których charakter pozwala na prze-niesienie ich na osobę trzecią w drodze czynności prawnej. Niedopuszczalne jest przeniesienie wierzytelności osobistych związanych ściśle z osobą wierzyciela (na przykład odszkodowania z tytułu uszkodzenia ciała lub wywołania rozstroju zdrowia, dożywocia, służebności osobistych, alimentów) – niemniej wynikające z nich roszczenia majątkowe mogą stanowić przedmiot cesji. Umowa cesji może dotyczyć zarówno całej wierzytelności, jak i jej części, przy czym przeniesienie wierzytelności na nabywcę obejmuje również przeniesienie związanych z nią praw (akcesoryjnych), w szczególności roszczenia o zaległe odsetki. Szczególne zasady przeniesienia praw akcesoryjnych dotyczą jedynie przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Cesja może obejmować wierzytelności wymagalne (na przykład zaległe opłaty abonamentowe, niespłacone raty kredytu), niewymagalne, których termin płatności jeszcze nie nadszedł, oraz przyszłe, jeżeli w chwili zawarcia umowy cesji istnieje już stosunek prawny, z którego wynika przelewana wierzytelność (na przykład przyszłe raty kredytu albo należności za roboty budowlane). Dla skutecznego przeniesienia wierzytelności przyszłych konieczne jest wskazanie w umowie przelewu co najmniej: umowy łączącej dotychczasowego wierzyciela i dłużnika, z której wynika obowiązek jakichś świadczeń, osób dłużnika i wierzyciela oraz zakresu, w jakim wierzytelność zostaje przeniesiona. Czy dłużnik musi się zgodzić Umowa przelewu z zasady nie wymaga uzyskania zgody dłużnika. Zgodnie z przepisami może jednak zastrzec w umowie zawartej z pierwotnym wierzycielem, że przeniesienie wierzytelności wymaga jego zgody. Zastrzeżenie to odnosi wówczas skutek również wobec osób trzecich, czyli także nabywcy wierzytelności, który chciałby scedować wierzytelność dalej. Zastrzeżenie stwierdzające możliwość przelewu będzie każdorazowo skuteczne wobec cesjonariusza, jeżeli wiedział o tym zastrzeżeniu, a jeśli nie wiedział (bo na przykład zastrzeżenie obowiązku uzyskania zgody dłużnika było zawarte w dokumencie, którego treści nie znał), może on zbyć wierzytelność kolejnej osobie bez zgody dłużnika. Uzależnienie dopuszczalności cesji od spełnienia dodatkowych warunków, to jest konieczności uzyskania zgody dłużnika, często znajduje zastosowanie w regulaminach bankowych i dotyczy wierzytelności wynikających z umów rachunku bankowego. Uwaga! Obowiązujące przepisy pozwalają zbywać wierzytelności przysługujące podmiotom gospodarczym w stosunku do konsumentów bez ich zgody. Dzięki temu umowy przelewu wierzytelności znajdują szerokie zastosowanie w obrocie gospodarczym, w szczególności w działalności bankowej. Jakie są skutki cesji Przeniesienie wierzytelności na nabywcę następuje z chwilą zawarcia umowy cesji i od tego momentu wiąże strony. Wierzytelność przechodzi na nabywcę w takim stanie, w jakim się znajdowała w chwili dokonania cesji, a wraz z nią na cesjonariusza przechodzą wszystkie związane z nią prawa, między innymi prawo odstąpienia lub wypowiedzenia umowy, zwolnienia z długu, zmiany terminu i miejsca spełnienia świadczenia. Wierzytelność przechodzi do majątku cesjonariusza, a sytuacja prawna dłużnika nie ulega zmianie. Zbywca odpowiada wobec nabywcy za to, że przenoszona wierzytelność istnieje i przysługuje mu w zakresie objętym przelewem, jednak z reguły nie ponosi odpowiedzialności za wypłacalność dłużnika. Zbywca może jednak przyjąć na siebie taką odpowiedzialność w drodze zamieszczenia w umowie przelewu wyraźnego zastrzeżenia. W wyniku cesji sytuacja dłużnika nie ulega zmianie. Jest on zobowiązany do spełnienia świadczenia bezpośrednio do rąk nabywcy wierzytelności począwszy od chwili, w której został przez cedenta powiadomiony o przelewie. Do czasu zawiadomienia o cesji prawo chroni jego dobrą wiarę i spełnienie świadczenia do rąk zbywcy wierzytelności zwalnia go ze zobowiązania wobec aktualnego wierzyciela – cesjonariusza, chyba że dłużnik wiedział o przelewie z innego źródła. Zasada ta dotyczy wszystkich czynności dokonywanych z poprzednim wierzycielem – zwolnienia z długu, odstąpienia, zmiany wysokości odsetek. Dłużnikowi przysługują wobec cesjonariusza wszystkie zarzuty przysługujące mu wobec cedenta w chwili, w której dowiedział się o przelewie. Przykładowo jeśli zawarto umowę sprzedaży ratalnej i sprzedawca dokonał przelewu wierzytelności dotyczącą zapłaty ceny na inny podmiot, to gdyby sprzedana rzecz okazała się wadliwa, dłużnik mógłby domagać się od nabywcy wierzytelności naprawy albo wymiany rzeczy lub obniżenia jej ceny. Na szczególną uwagę zasługuje w tym miejscu możliwość potrącenia przez dłużnika wierzytelności przysługującej mu wobec cedenta, jeżeli stała się wymagalna, zanim dowiedział się o przelewie. Na przykład dłużnik (inwestor) był zobowiązany do zapłaty wykonawcy za roboty budowlane, jednak wykonawca opóźnił się z ich realizacją, co uprawniło inwestora do otrzymania kary umownej. Wykonawca zbył wierzytelność o zapłatę wynagrodzenia na osobę trzecią. Inwestor, spłacając wierzytelność do rąk cesjonariusza, może ją pomniejszyć o kwotę należnej mu kary umownej. Czy hipoteka przechodzi na rzecz cesjonariusza? Z zasady wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może zostać przeniesiona na osobę trzecią bez hipoteki. Przykładowo bank, dokonując cesji wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu, przenosi na cesjonariusza również zabezpieczenie w formie hipoteki. W konsekwencji nabywca wierzytelności będzie mógł dochodzić roszczeń również z nieruchomości dłużnika, na której została ustanowiona hipoteka. Wyjątkiem jest jedynie hipoteka kaucyjna, która jako prawo związane z wierzytelnością przechodzi na nabywcę wyłącznie w sytuacji, gdy w umowie cesji strony jednoznacznie postanowiły o przeniesieniu również wierzytelności hipotecznych. Brak jednoznacznego postanowienia powoduje pozostanie hipoteki przy poprzednim wierzycielu, a jeżeli przedmiotem przelewu jest cała zabezpieczona wierzytelność – jej wygaśnięcie. Czy można scedować prawa z umowy z deweloperem? Inwestor zawarł z deweloperem umowę na budowę domu, jednak stwierdził, że może mieć trudności z wywiązaniem się z umowy. Czy może scedować umowę na osobę trzecią? W przypadku cesji wierzytelności wynikającej z zawieranej z deweloperem umowy o wybudowanie domu w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w umowie, z której wierzytelność wynika, nie uzależniono dopuszczalności przelewu od zgody przedsiębiorcy. Jednak nawet przy braku takiego zastrzeżenia z reguły konieczne będzie uzyskanie zgody dewelopera, ponieważ pełne przekształcenie podmiotowe po stronie nabywcy nieruchomości będzie obejmowało – obok przelewu przysługujących mu wierzytelności – również konieczność przeniesienia obowiązków ciążących na nabywcy w stosunku do przedsiębiorcy. Umowy zawierane z deweloperem łączą bowiem elementy zarówno umowy sprzedaży, jak i umowy o roboty budowlane. Przeniesienie wzajemnych zobowiązań stron umowy o roboty budowlane wymaga nie tylko cesji wierzytelności, ale również przejęcia długu, na które potrzebne jest uzyskanie zgody wierzyciela – przedsiębiorcy. Jeżeli zatem w umowie deweloperskiej strony nie wyraziły ogólnej zgody na przekształcenia podmiotowe w ramach łączącego je stosunku prawnego, brak zgody jednej ze stron na przekształcenie skutkować będzie nieważnością tych postanowień, które dotyczą przeniesienia na nabywcę obowiązków umownych. W konsekwencji, zawierając umowę cesji wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej, każdorazowo warto uzyskać akceptację kontrahenta. W praktyce deweloperzy w stosowanych przez siebie umowach dopuszczają możliwość cesji na rzecz osoby bliskiej nabywcy, bronią się jednak przed nieograniczonym zbywaniem praw i obowiązków z zawartych umów. Jak wskazuje bowiem art. 29 ust. 3 ustawy deweloperskiej, w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6 ustawy, nie przeniesienie prawa do lokalu w terminie, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej, nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, o którym mowa w art. 1, a w razie bezskutecznego Z pewnymi zastrzeżeniami dopuszczalny jest przelew wierzytelności przyszłych, czyli takich które w chwili zawarcia umowy jeszcze nie istnieją. Należy odróżnić je od wierzytelności istniejących ale niewymagalnych (np. wierzytelność z wystawionej faktury VAT na wykonaną usługę lecz z terminem płatności przypadającym za 2 tygodnie). W trakcie pisania niniejszego artykułu za wierzytelność przyszłą możemy uznać np. czynsz najmu za miesiąc marzec 2018 r. W przypadku cesji wierzytelności przyszłych, kontrahenci faktoranta informowani są o umowie faktoringu i przelewie w dacie zawarcia z nim umowy, na ogół już w jej treści albo odpowiednio skonstruowanych załącznikach i wzorach. Można dyskutować na teoretyczno-prawną konstrukcją cesji wierzytelności przyszłej. Przyjmuje się różne uzasadnienia prawne takiego przelewu (np. warunkowy charakter cesji albo cesję tzw. ekspektatywy) – z punktu widzenia pragmatycznego charakteru tego blogu – darujemy sobie tego typu rozważania. Są one bowiem przydatne jedynie na potrzeby przygotowania regulaminu faktoringowego oraz na wypadek sporów prawnych z kontrahentami faktorantów. Odpowiednio skonstruowana cesji wierzytelności przyszłych powoduje, iż dla jej skuteczności wystarczy sama umowa (tzw. zobowiązująca), nie jest konieczna żadna dodatkowa umowa (tzw. rozporządzająca) już po powstaniu właściwej wierzytelności (np. wystawieniu faktury VAT). Wynika to z art. 510 kodeksu cywilnego. Inna sytuacja dla faktoringu niewątpliwie byłaby ogromnym ograniczeniem. Pogląd znalazł potwierdzenie w uchwale Sądu Najwyższego z dnia z r. (sygn.: III CZP 45/97) i znajduje potwierdzenie w utrwalonej praktyce. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby strony uzależniły dla skuteczności cesji zawarcie dodatkowej umowy, złożenie oświadczeń albo innych czynności technicznych. Można wszakże zastrzec np. że cesja dochodzi do skutku pod warunkiem i z chwilą doręczenia faktorowi przez faktoranta dokumentu np. faktury VAT. Praktyka dąży jednak do upraszczania schematów i automatyzacji faktoringu, najczęściej więc dostarczenie takiej faktury będzie obowiązkiem faktoranta, ale nie koniecznie takim od którego uzależniona jest skuteczność cesji. Konstrukcja przelewu wierzytelności przyszłej rodzi spory wśród prawników także co do momentu w którym wierzytelność powstaje w majątku cesjonariusza. Czy mianowicie – najpierw powstaje w majątku cedenta i jest potem przelewana, czy powstaje od razu w majątku cesjonariusza. Moim zdaniem powstaje ona w majątku cedenta, a następnie zostaje przeniesiona (automatycznie tj. bez potrzeby składania dodatkowych oświadczeń chyba ze strony zastrzegły to w umowie) do majątku cesjonariusza. Co jest najważniejsze dla skuteczności cesji wierzytelności przyszłych? Muszą one zostać w sposób dostateczny oznaczone. Na tyle, aby można było ustalić, czy każda oceniana wierzytelność została objęta przelewem. W ten sposób dobrze skonstruowana umowa faktoringu może prowadzić do wielu skutecznych przelewów (nawet dziesiątek tysięcy). W doktrynie prawniczej istnieją głosy, iż za nieważną uznaje się cesję, której przedmiotem byłyby wszystkie wierzytelności, w tym wierzytelności przyszłe, z dookreśleniem sprowadzającym się wyłącznie do tego, że dotyczą one działalności gospodarczej danego podmiotu. Stąd też postuluje się doprecyzowanie cesji poprzez oznaczenie źródła (np. konkretnej umowy handlowej) powstawania wierzytelności ze stosunku handlowego z danym kontrahentem faktoranta, a także określenie górnej granicy łącznej wysokości przyszłych wierzytelności objętych cesją, co może przybrać postać np. limitów faktoringowych – globalnych oraz na poszczególnych kontrahentów.
W ramach umowy Cedent przenosi na Cesjonariusza określone w umowie wierzytelności. Umowa musi wyraźnie określać wierzytelności, które są przedmiotem umowy. UMOWA PRZELEWU WIERZYTELNOŚCIzawarta w dniu ....................... r. w ........................., pomiędzy:1. ......................................... z siedzibą w .................................... przy ul. ...................................., numer KRS ......................... zwanym dalej Cedentem, reprezentowanym przez:...........................................,...........................................,oraz2. ......................................... z siedzibą w .................................... przy ul. ...................................., numer KRS ......................... zwanym dalej Cesjonariuszem, reprezentowanym przez:...........................................,...........................................,§ 1Cedent oświadcza, że przysługują mu wierzytelności w stosunku do ............................, z siedzibą w ............................, zwanego dalej Dłużnikiem, wynikające z następujących umów pożyczek pieniężnych: 1) umowa z dnia ................... – pożyczka w kwocie ..................... (...........................................) euro,2) umowa z dnia ................... – pożyczka w kwocie ..................... (...........................................) euro,3) umowa z dnia ................... – pożyczka w kwocie ..................... (...........................................) euro.§ 2Jako dowód istnienia wierzytelności Cedent przekazuje Cesjonariuszowi opisane w § 1 umowy pożyczki oraz oświadczenie zarządu Dłużnika, że wierzytelności wynikające z wskazanych umów na dzień zawarcia niniejszej umowy istnieją.§ 3Cedent przenosi na Cesjonariusza wskazane w § 1 wierzytelności. Przeniesienie wierzytelności następuje z chwilą podpisania niniejszej umowy. Wraz z przenoszonymi wierzytelnościami przechodzą na Cesjonariusza wszelkie związane z nimi prawa, w tym także roszczenie o zapłatę oprocentowania wynikającego z opisanych w § 1 umów pożyczek oraz odsetek w przypadku opóźnienia w spełnieniu świadczenia przez Dłużnika.§ 4Cedent oświadcza, że wierzytelności określone w § 1 umowy:1) nie są sporne ani co do zasady, ani co do wysokości, a ich przelew nie jest wyłączony przez przepisy prawa i zastrzeżenie umowne,2) nie były przedmiotem innego przelewu, nie są obciążone prawami osób trzecich, ani zajęte przez organ egzekucyjny.§ 5Cedent zawiadomi Dłużnika o dokonanym przelewie niezwłocznie po zawarciu niniejszej umowy.§ 6Wszelkie zmiany umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.§ 7W zakresie nieuregulowanym stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.§ 8Wszelkie spory wynikające z niniejszej umowy strony rozstrzygać będą w sposób polubowny. W przypadku braku możliwości polubownego rozstrzygnięcia sporu właściwym dla jego rozpatrzenia będzie sąd siedziby Cedenta.§ 9Niniejsza umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron........................................... ........................................... Cedent CesjonariuszPOBIERZ BEZPŁATNY WZÓR: Umowa przelewu wierzytelnosci
sn5L2.